Bau- und Baurechtsangelegenheiten, Bauverfahren, Baustatistik, etc.

Ab 1. Februar 2024 ist die Gemeinde Sandl in die Oö. Bauübertragungsverordnung aufgenommen worden. 

Damit werden alle baurechtlichen Angelegenheiten für die eine gewerbebehördliche Betriebsanlagengenehmigung erforderlich ist an die Bezirkshauptmannschaft Freistadt, hinsichtlich Baubewilligungs- und Bauanzeigeverfahren, bzw. auch die Angelegenheiten der Bauausführung und der Bauaufsicht sowie baupolizeiliche Maßnahmen die Gewerbebetriebe betreffen, übergeben.

Verfahren zur Bewilligung von Bauplätzen (Oö. Bauordnung) bleiben weiterhin Zuständigkeit der Gemeinde Sandl.

Seit 1. September 2021 gelten neue Regelungen in der Oö. Bauordnung - hierzu einig Beispiele:

• bei Projekteinreichungen künftig verstärktes Augenmerk auf Hang- und Oberflächenwassersituation
• Erleichterungen bei der Einreichung des Bauplanes in digitaler Form
• Möglichkeit, Bauverhandlungen unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zwingend an Ort und Stelle durchzuführen
• Erleichterte Errichtung von E-Ladestationen in Tiefgaragen
• Garten-/Gerätehütten, wenn im Bauland (nur eingeschossig, keine Wohnzwecke, keine Tierhaltung!): bisher bis 15m² bebauter Fläche anzeigepflichtig,
  darüber bewilligungspflichtig; nunmehr bis 15m² anzeigefrei, über 15m² bis 35m² anzeigepflichtig, darüber bewilligungspflichtig
• Carports/Schutzdächer/Überdachungen, wenn im Bauland (nicht für Tierhaltung!):
  bisher bis 35m² überdachter Fläche anzeigepflichtig, darüber bewilligungspflichtig; nunmehr bis 15m² anzeigefrei (ausgenommen Schutzdächer für Kfz´s auch unter 15m²
  nach wie vor anzeigepflichtig!), über 15m² bis 50m² anzeigepflichtig, darüber bewilligungspflichtig
• Schwimmteiche und Pools:
  bisher über 35m² bzw. über 1,50m Tiefe anzeigepflichtig; nunmehr erst über 50m² bzw. über 1,50m Tiefe anzeigepflichtig

Einige dieser Änderungen bringen auf den ersten Blick Erleichterungen mit sich – wie etwa durch den teilweisen Entfall einer Bauanzeigevorlage im Bauland, trotzdem gibt es weitere gesetzliche Berührungspunkte zu beachten.
Denn zB in der Flächenwidmungskategorie „Grünland“ (zB Landwirtschaft) sind nach wie vor (abgesehen von einigen Ausnahmen) nur Bauten und Anlagen für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung möglich. Hier gelten zB bei Gartenhütten u. Schutzdächern dennoch die die ursprünglichen Anzeigepflichten und weiters parallel dazu die Bestimmungen des Oö. Naturschutzgesetzes (zB naturschutzrechtliche Anzeige/Feststellung – BH-Freistadt etc.)!

Weiters gibt es bei Bauten im Nahebereich von Straßen gesonderte Bestimmungen nach dem Oö. Straßengesetz im Sinne der Verkehrssicherheit (zB grundsätzliches 8-m-Bauverbot von zB Gemeindestraßen – Ansuchen um Ausnahmezustimmung).

Anzeigefreiheit bis 15m² nicht ohne Wenn und Aber

Es wird nochmal eindringlich darauf hinwiesen, dass als Grundvoraussetzung für die „anzeigenfreie“ Errichtung von Garten- bzw. Gerätehütten, Car-ports, Schutzdächern oder Überdachungen bis 15 m2 bebaute Fläche die Bebaubar-keit des Grundstückes gegeben sein muss.

Weiters gelten - wenn die Bebau-barkeit des Grundstückes gegeben ist - die brandschutz-rechtlichen Bestimmungen (z.B. Mindestabstände zu Gebäude und Grundgrenzen) sowie brand-schutztechnische Anforderungen. Diese sind zwingend einzuhalten.

Es empfiehlt sich daher, noch während der Planungsphase eines Bauvorhabens, und sei es „nur“ eine kleine Gartenhütte oder ein kleines Carport, bei der Baubehörde kurz nachzufragen, um mögliche Probleme hinterher zu vermeiden.

Auch wenn eine kleine Gartenhütte oder ein kleines Carport nunmehr im Bauland anzeigefrei ist, sind hierbei wichtige brandschutzrechtliche Bestimmungen (zB. Mindestabstände zu Gebäuden und Grundgrenzen und brandschutztechnische Anforderungen) zu beachten und eine maximale Gesamtlänge von 15 m bei Bebauungen an der Grundgrenze weiterhin einzuhalten. 

Hier an alle möglichen gesetzlichen Berührungspunkte zu denken, ist oft nicht leicht.
Wir weisen daher ausdrücklich darauf hin, schon vor der Planungsphase eines Bauvorhabens bei der Baubehörde kurz nachzufragen, um mögliche Probleme hinterher zu vermeiden!

Die Richtlinien, ob ein Bauvorhaben anzeigepflichtig und bewilligungspflichtig ist, sind sehr komplex und umfangreich. Die hier genannten Projekte sind nur ein Auszug und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Wir bitten Sie, vor der Planung eines Bauprojekts mit dem Bauamt Kontakt aufzunehmen.

Anzeigepflichtige Bauvorhaben:

• Gartenhäuser von 15 bis 35 m²
• Abbruch von Gebäuden (sofern nicht mit anderen Gebäuden baulich verbunden)
• Dachgaupen
• Räumlichkeiten für Heizanlagen (welche baubehördlich noch nicht genehmigt sind, zB. vorgesehene Räumlichkeit ist noch nicht als Heizraum/Lagerraum im Plan definiert)
• Geländeveränderung über 1,5 m (Aufschüttung, Abtragung)
• Dachraumausbau (Übermauerung bis 1,2 m Höhe)
• Verglasung von Balkonen und Loggien (untergeordnet)
• Wintergärten (Abstand zu Nachbargrundstück mind. 3 m)
• Schwimm- und Wasserbecken (mehr als 1,5 m Tiefe und mehr als 35 m² Wasserfläche)
• Fahrsilos mit Umfassungswänden (mehr als 1,5 m Höhe)
• Solar- und Photovoltaikanlagen, die mehr als 2 Meter über das künftige Gelände ragen oder die Gebäudeoberfläche um mehr als 1,5 Meter Überragen.
• Werbetafeln, Schaukästen, Anschlagsäulen
• Vordächer (untergeordnet)
• Carports und Schutzdächer: Bis maximal 50 m² verbaute Fläche (offene Bauweise); wenn das Carport direkt an der Grundgrenze errichtet wird, ist die an der Grundgrenze situierte Wand als Feuermauer auszubilden.

Anzeigepflichtige Vorhaben sind gemäß BO für OÖ mindestens 8 Wochen vor dem Beginn ihrer Ausführung der Baubehörde schriftlich anzuzeigen.

Bitte mitbringen: 

• Anzeige formlos
• Skizze des Bauvorhabens

Baubewilligungsansuchen:

Für die Erteilung einer Baubewilligung ist grundsätzlich die Durchführung einer mündlichen Bauverhandlung, verbunden mit einem Lokalaugenschein, vorgesehen.

Im Zuge der mündlichen Bauverhandlung wird das beabsichtigte Bauvorhaben eingehend erörtert und es bietet den Nachbarn die Möglichkeit Stellungnahmen oder sonstige rechtlichen Interessen geltend zu machen. Die mündliche Bauverhandlung kann entfallen, wenn die Nachbarn in Vorhinein einen Einwendungsverzicht zum Bauvorhaben (=sog. vereinfachtes Bauverfahren) abgeben.

• Formular "Ansuchen um Baubewilligung",
• Bauplan in 2-facher Ausfertigung,
• Baubeschreibung in 2-facher Ausfertigung

Bauplatzbewilligungen:

Der Neu-, Zu- oder Umbau von Gebäuden darf grundsätzlich nur auf Grundflächen bewilligt werden, für die eine Bauplatzbewilligung vorliegt oder gleichzeitig mit der Baubewilligung erteilt wird. Das Erfordernis einer Bauplatzbewilligung entfällt für Grundstücke, deren Grenzen sich zur Gänze mit den einem rechtswirsamen Bebauungsplan festgelgten Bauplatzgrenzen decken. Die Bauplatzbewilligung ist schriftlich zu beantragen.

1. Die Grundfläche muss sich wegen der natürlichen Gegebenheiten für eine zweckmäßige Bebauung eignen; zu beachten sind insbesondere der Grundwasserstand, eine Hochwasser-, Steinschlag- oder Lawinengefahr und die Bodenbeschaffenheit.
2. Die Aufschließung der Grundfläche darf keine unvertretbaren öffentlichen Aufwendungen für Straßenbau, Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung, Energieversorgung, und dergleichen erforderlich machen
3. Der Erteilung der Bauplatzbewilligung dürfen nicht gesetzliche Bestimmungen oder Bestimmungen eines Flächenwidmungsplans oder eines Bebauungsplans entgegenstehen.
4. Der Bauplatz muss mit den Grundsätzen der Sicherung einer zweckmäßigen und geordneten Bebauung vereinbar sein.
5. Der Bauplatz muss eine solche Gestalt und Größe aufweisen, dass darauf den Bauvorschriften entsprechende Gebäude samt den erforderlichen Nebenanlagen errichtet werden können.
6. Der Bauplatz darf in der Regel nicht kleiner als 500 m² sein.
7. Der Bauplatz muss grundsätzlich durch eine öffentliche Verkehrsfläche oder eine grundbücherlich sichergestellte Verbindung zum öffentlichen Straßennetz aufgeschlossen sein.

siehe Oö. Bauordnung 1994 idgF.

siehe Informationen auf der Homepage des Landes OÖ - Baurecht